Paylı Mülkiyet İlişkilerinde Önalım Hakkının İhlali

GİRİŞ

Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerinde paydaşlar arasındaki ekonomik dengeyi korumak ve taşınmaz maliklerinin istemediği üçüncü kişilerin ortaklığa girmesini engellemek amacıyla düzenlenmiş hem ekonomik hem sosyal yönleri bulunan bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732 ila 735. maddeleri arasında düzenlenen bu hak, özellikle uygulamada paylı taşınmazların devri sırasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarla sıklıkla gündeme gelmektedir.

Önalım hakkı, kanundan kaynaklanan ve sözleşmeden doğan biçiminde ikiye ayrılmakta olup, bu hakka dayalı açılan davalar hem sürelere hem de şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Özellikle satışın muvazaalı gösterilmesi, tapuda bağış olarak işlem yapılması, bildirim yükümlülüğünün ihlali gibi durumlar yargı kararlarında önemli tartışmalara yol açmaktadır.

Bu çalışmada önalım hakkının hukuki niteliği, kullanılma şartları ve uygulamadaki sorunların değerlendirilmesi amaçlanmaktadır.

Anahtar Kelimeler: Önalım Hakkı, Yasal Önalım Hakkı, Sözleşmesel Önalım Hakkı, Paylı Mülkiyet, Yenilik Doğuran Hak, Kanundan Doğan Hak, Eşyaya Bağlı Borç, Hak Düşürücü Süre, Muvazaa

1.    Önalım Hakkının Hukuki Niteliği

Önalım hakkı; yükümlünün, hakkın konusu olan şeyi üçüncü bir kişiye satması halinde, hak sahibine tek taraflı bir irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında öncelikle kendisine devredilmesini talep yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Temelde önalım hakkı; ı) sözleşmeden doğan önalım hakkı, ıı) yasal önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Bu neden ile önalım hakkını iki başlık halinde incelenecektir. 

A.   SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Sözleşmeden doğan önalım hakkı; özünde bir alacak hakkıdır. Bu neden ile yalnızca borç ilişkisinin tarafları açısında hüküm ve sonuç doğurur. Bu hakkın ileri sürülebilmesi ancak tapu siciline yapılacak şerh ile mümkündür. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da yenilik doğuran haklardandır, yalnızca bir defa kullanılması ile tükenir ve kullanıldıktan sonra geri alınamaz.

Yasal önalım ve sözleşmeden doğan önalım haklarının kullanımı ancak belirli şartların sağlanması ile mümkün olabilecektir.

B.   YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyetin mevcut olduğu taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satma iradesi göstermesi halinde diğer paydaş veya paydaşlara açacakları yenilik doğuran bir dava sonucunda hakim tarafından verilecek karar doğrultusunda o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran, inşai dava ile kullanılabilen bir haktır.

2.    Önalım Hakkının Kullanılma Şartları

C.   Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Kullanılma Şartları; Geçerli Bir Önalım Sözleşmesinin Varlığı

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi adına geçerli bir önalım sözleşmesinin mevcut olması büyük önemi haizdir. Önalım sözleşmesi; sözleşme ile hak talep eden ve taşınmazın maliki arasında akdedilen, önalım hakkı sahibine o taşınmazın satışı halinde öncelikle satın alma yetkisi veren sözleşmedir. Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartı olup adi yazılı şekilde yapılması geçerlilik koşulunun sağlanması adına yeterlidir. Önalım sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılır iken objektif ve sübjektif belirli esaslı unsurları içermelidir. Örnek vermek gerekir ise objektif esaslı unsurlar; tarafların açık kimlik bilgileri ve önalım konusu maldır. Önalım bedeli ise sözleşmenin esaslı unsurlarından değildir, nitekim bedel belirlenmeden de sözleşmenin akdedilmesi mümkündür.

2.2.        Yasal Önalım Hakkının Kullanılma Şartları

 D.   Yasal Önalım Hakkı, Yalnızca Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazlarda Uygulama Alanı Bulacaktır.

Yasal önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyet halinde kullanım alanı bulacaktır. Diğer mülkiyet türlerinde, örneğin kat mülkiyetinin mevcut olması veyahut elbirliği mülkiyeti halinde önalım hakkı uygulanamaz. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesi’ne göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin mülkiyet üzerindeki payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşın önalım hakkını kullanması mümkündür.

E.    Yasal Önalım Hakkı, Taşınmaz Üzerindeki Payın Tamamen Veya Kısmen Satılması Halinde Söz Konusu Olur.

Yasal önalım hakkı, yalnızca payın satılması halinde uygulama alanı bulacaktır. Dolayısıyla taşınmazın tamamının veya bir kısmının satılması halinde önalım hakkı kullanılmaz. Çünkü taşınmazın tamamı veyahut belirli bir kısmı paydaşların tümünün ortak iradesi ile satılması halinde doğal olarak paydaşların paylı mülkiyet ilişkisini de oybirliği ile tamamen ya da kısmen ortadan kaldırdığı sonucuna ulaşılacaktır.

F.    Yasal Önalım Hakkı, Üçüncü Kişilere Yapılan Paylı Satışlarda Söz Konusu Olur.

Yasal önalım hakkı, payı satın almış olan yeni paydaş üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Söz konusu payı, mevcut paydaş veya paydaşlar satın almışlar ise bu paydaşlar aleyhine önalım davası açılamaz.

G.   Yasal Önalım Hakkı, Paylı Malik Olan Paydaşın Üçüncü Kişi Aleyhine Açacağı Önalım Davası İle Kullanılacaktır.

Türk Medeni Kanunu’nun 734. Maddesi’nin 1. Fıkrası ile de hüküm altına alındığı üzere önalım hakkı alıcıya karşı dava açmak sureti ile kullanılır. Önalım davası ve şartları aşağıda detaylı olarak incelenecektir.

3.    Önalım Davası

 H.   Önalım Davasının Tanım Ve Niteliği

Hak sahibinin, alıcı üçüncü kişiye karşı önalım hakkını kullanmak için açtığı ve dava neticesinde hakimin davacı adına payın satımına ve taşınmaz mülkiyetinin tesciline karar verdiği yenilik doğuran dava türüne önalım davası denir. Önalım davası niteliği itibarıyla bir eda davası veyahut tespit davası hükmünde olmayıp niteliği itibarıyla yenilik doğan dava olarak nitelendirilmektedir.

I.      Önalım Davasının Tarafları

Önalım davasının davacısı; paylı mülkiyete konu olan taşınmazın payını üçüncü kişiye satan paydaşın, diğer paydaş veya paydaşlarıdır. Önalım davasının davalısı ise; önalım hakkına konu olan taşınmazda satılmış olan payın alıcı, diğer bir deyiş ile taşınmazın yeni malikidir. 

J.    Önalım Davasında Hak Düşürücü Süreler

Önalım davası hak düşürücü nitelikteki süreler içerisinde açılmalıdır. Önalım hakkı; satışın hak sahibine bildirildiği tarih üzerinden üç ay ve her halükârda satışın üzerinden iki yıl geçmek ile düşer. Burada belirtilen üç aylık ve iki yıllık süreler hak düşürücü sürerlerdir.

K.   Önalım Davasında Hak Düşürücü Süreler

Önalım davasının neticelenebilmesi adına davacının; önalım bedelini hakimin belirleyeceği bir yere ve yine hakimin belirleyeceği kesin süre içerisinde depo etmesi gerekmektedir. Önalım bedeli, belirlenen satış bedelinin yanında alıcıya ait tapu giderlerinin toplamından oluşmaktadır. Kanun, önalım bedelinin nakden yatırılması gerektiğini hüküm altına almıştır, bu durumda bahse konu bedelin teminat mektubu şeklinde yatırılamayacağı sonucuna ulaşılacaktır. Nakit teminat yerine teminat mektubu yatırılması ancak davalının itiraz etmemesi halinde mümkün olacağı hüküm altına alınmıştır.

4.    Önalım Hakkının Kullanılmasının Önlenmesi; Muvazaa

Muvazaa; tarafların üçüncü kişileri yanılgıya düşürme gayesiyle asıl iradelerine uygun olmayan bir hukuki işlem tesis etmeleri konusunda anlaşmaları olarak tanımlanabilir. Muvazaa, mutlak muvazaa ve nisbi muvazaa olarak ikiye ayrılmaktadır. Tarafların gerçekte hiçbir işlem yapmayı düşünmedikleri, ancak üçüncü kişileri aldatmak amacıyla işlem yapmış gibi görünüşte bir işlem yapmalarına “mutlak muvazaa” denilmektedir. Nispi muvazaada ise taraflar, asıl iradelerini gizleme maksadıyla bir sözleşme yapma gayreti içerisindedirler. Tarafların asıl yapmak istedikleri işlem görünürdeki işlem değildir, görünen işlemin arkasına gizlenen gizli işlemdir.

Önalım hakkını bertaraf etmek amacıyla taraflar; satış işleminin olması gerektiğinden çok yüksek bir bedel olarak gösterme, bağışlama veya trampa gibi yollara başvurabilmektedirler. Makalemizin devamında, mutlak ve nispi muvazaa kavramları kapsamında önalım hakkının önlenmesi hususları incelenecektir.

4.1. MUTLAK MUVAZAA

Mutlak muvazaada taraflar, gerçekleştirilen hukuki işlemin altında başka bir işlemin gizlenmesi gibi bir amaç gibi amaç gütmezler. Mutlak muvazaanın unsurları görünen işlem, muvazaa anlaşması ve aldatma kastıdır.

Mutlak muvazaa pratikte en çok, borçlunun alacaklılardan mal kaçırma gayesiyle malvarlıklarını üçüncü kişilere devretmesi şeklinde karşımıza çıkmaktadır.

Mutlak muvazaa kapsamında önalım yükümlüsü, payını üçüncü bir kişiye satmış gibi görünerek önalım hakkı sahibinin bu hakkını kullanmaya zorlayabilmektedir. Bu hakkını kullanan önalım hakkı sahibi, muvazaalı işlemi öğrendikten sonra açtığı davadan vazgeçebileceği gibi, davanın sonuçlanması akabinde çeşitli yollara başvurarak mağduriyetini gündeme getirebilmektedir.

Önalım hakkını kullanmak amacıyla açtığı davanın akabinde hak sahibi, ödediği bedelin iadesiyle mevcut hukuki durumun değişmesini yahut hata hükümlerine başvurarak mevcut durumun düzeltilmesini isteyebilmektedir. Bir diğer yöntemin ise işlemin muvazaalı olduğunu öğrenen hak sahibi, muvazaalı işlemin iptaliyle birlikte, iptal kaynaklı adına meydana gelen yolsuz tescilin iptalini talep edebilmektedir.

4.2.        NİSPİ MUVAZAA

Asıl iradenin gizlenmesi suretiyle bir hukuki işlem tesis edilmesi ve ön alım hakkının önlenmesi, nispi muvazaa kavramı içerisinde kendini göstermektedir.

Taraflar, önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını engellemek için gerçekte satış olan bir sözleşmeyi bağışlama gibi gösterebilmekte ya da önalım hakkının kullanılmasını sağlamak için gerçekten bağışlama olan bir sözleşmeyi satış gibi gösterebilmektedir.

İşlemin satış görünümü altında gösterilerek bağış gayesini taşıması, pratik hayatta nispi muvazaanın en çok karşılaşılan örneklerinden bir tanesidir. Taraflar, sözleşme yapma gayesiyle ortak bir noktada buluştukları gibi; sözleşmenin niteliği, koşulları, tarafları gibi unsurlarının farklılık gösterdiği ve asıl iradelerini yansıtmayan bir başka sözleşme daha yapmaktadırlar.

Nispi muvazaa kavramı içerisinde önalım hakkının önlenmesi, genellikle satış sözleşmesinin bedeli yahut sözleşmenin niteliği konusunda gündeme gelmektedir. Taraflar, önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını engellemek için gerçekte satış olan bir sözleşmeyi bağışlama gibi gösterebilmektedir ya da önalım hakkının kullanılmasını sağlamak için gerçekten bağışlama olan bir sözleşmeyi satış gibi gösterebilmektedir.

Sözleşmenin muvazaalı olarak düzenlendiği durumlarda, önalım hakkının doğduğu hukuki ilişkide taraflar arasında üzerinde mutabık kalınmış bir gizli işlem mevcut olup, bu işlemi gizlemek ve üçüncü kişileri aldatmak amacıyla görünürde farklı nitelikte bir işlem tesis edilmiştir. Bu bağlamda, görünürdeki işlem ile taraflar arasındaki gizli işlem, hem hukuki sebep hem de içerik bakımından birbirinden farklı sözleşmelerdir.

Örneğin paylı mülkiyet ilişkilerinde, önalım hakkı yükümlüsü olan paydaş ile alıcı arasında gerçekte satış sözleşmesi kurulmuş olmasına rağmen, bu sözleşme tapuda bağışlama ya da trampa gibi önalım hakkını doğurmayan bir işlem şeklinde gösterilebilir. Bu tür muvazaalı işlemlerle güdülen amaç, diğer paydaşın önalım hakkını kullanmasının önüne geçmektir. Ancak önalım hakkı sahibi, görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığını ve taraflar arasında fiilen bir satış sözleşmesinin mevcut olduğunu ispat etmesi hâlinde, gizlenen bu satışa dayanarak önalım hakkını ileri sürebilir. Bu durumda önalım hakkına sahip kişi sözleşmenin muvazaalı olduğunu öne sürerek, aslında yapılmak istenen sözleşmenin satış olduğundan bahisle önalım hakkını kullanmasının önüne geçilmeye çalışıldığını iddia edebilir.

Bir diğer örnek ise; görünürde satış olan fakat asıl amacı bağışlama olan muvazaalı işlemlerdir. Bu işlemler, pratikte genelde mirasçılar arasında gündeme gelmektedir. Muris muvazaası olarak Türk hukukunda hayat bulan bu işlem, mirasçılardan mal kaçırma gayesini gütmektedir.

Bu gibi durumlarda önalım hakkına sahip mirasçı, satış olarak gösterilen tescilin aslında bir bağışlama niteliğinde olduğunu, bağışlamanın gerçekleşmesi adına gerekli şartların söz konusu olmadığından bahisle işlemin iptalini talep edebilmektedir.

Nispi muvazaa kavramı adı altında gündeme gelen diğer bir işlem ise sözleşme bedelinde maddi olaylara ters düşen unsurlara yer verilmesidir. Satış bedelini yüksek göstererek, önalım hakkı sahibinin bu hakkı kullanmasını engelleme gayesi de yine nispi muvazaa kavramı içerisinde kendini göstermektedir. Bu şekilde taraflar, satış bedelini olduğundan çok daha yüksek bir bedelmişçesine göstererek, önalım hakkı sahibinin bu hakkı kullanmasından caymasını amaçlayabilmektedirler.

Sözleşme bedelinin, olması gerektiğinden çok daha yüksek gösterildiği durumlarda, önalım hakkı sahibinin bu hakkını ileri sürebilmesi mümkündür. Bu gibi durumlarda önalım hakkına sahip kişi, taşınmazın satışında bedelde muvazaa yapıldığını ve bunun sebebinin de tarafının önalım hakkının kullanılmasının önüne geçilmesi yani caydırılması amacını taşıdığını ileri sürerek önalım hakkını, taşınmazın asıl bedeli üzerinden kullanabilme şansına sahiptir.

SONUÇ

Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerinde taşınmaz maliklerinin menfaatlerini korumayı amaçlayan, yenilik doğuran ve sıkı şekil şartlarına bağlı bir haktır. Ancak uygulamada, bu hakkın işlevsiz kılınması amacıyla taraflarca muvazaalı işlemlere başvurulmakta; satış işlemleri bağış ya da trampa gibi gösterilerek ya da bedel gerçeğe aykırı biçimde belirlenerek önalım hakkı zedelenmektedir.

Mutlak ve nispi muvazaa kapsamında yapılan bu işlemler, önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasına engel teşkil etse de, gerçek işlemin ispatı hâlinde bu hakkın yeniden gündeme gelmesi mümkündür.

Bu nedenle, önalım hakkının etkin biçimde korunabilmesi için gerek doktrinde gerekse yargı uygulamasında muvazaalı işlemlerin dikkatle değerlendirilmesi ve hakkın özüne zarar verecek uygulamalardan kaçınılması gerekmektedir.