Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

02.11.2023 tarihli 32357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”)’da turizm amaçlı kullanılan konutların gerçek ve tüzel kişilere kiralanmasına dair usul ve esaslar düzenlenmiş, söz konusu Kanun’da ayrıca halihazırda yürürlükte olan kanunlarda da birtakım değişiklikler yapılmıştır. İşbu soru-cevap formatında hazırlamış olduğumuz bilgi notumuzda, Kanun’un konutların turizm amaçlı kiralanmasına dair hükümleri değerlendirilmiş olup aşağıda bilgilerinize sunulmaktadır:

1. Turizm Amaçlı Kiralama Nedir?

Kanun, konutların turizm amaçlı kiralanmasına dair düzenlemelere yer vermektedir. Turizm amaçlı kiralama ise konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle ve her türlü amaçla kiralanması olarak tanımlanmıştır. Bu durumda, kiraya verenlerin hangi amaçla olursa olsun konutlarını 100 güne kadar kiraya vermesi halinde söz konusu kiralama turizm amaçlı olarak nitelendirilecek ve Kanun kapsamına dahil olacaktır. Bu durumda, örneğin bir inşaat mühendisi, ikamet ettiği şehirden başka bir şehirde gerçekleşecek ve 2 ay sürecek bir inşaat projesi için projenin bulunduğu şehirde 2 ay süre ile konut kiraladığı takdirde söz konusu kiralama işlemi turizm amaçlı olarak nitelendirilecektir. Kanun’un 3. maddesinin 7. fıkrasının son cümlesi ile, turizm amaçlı konut kiralaması yapan tüzel kişi kullanıcıların, kiralamaya konu olan konutu personeline kullandırmasının mümkün olduğu belirtilerek, verdiğimiz örnekteki gibi iş amaçlı yapılan ve 100 güne kadar olan konut kiralamaların da turizm amaçlı olarak nitelendirileceğini göstermektedir.

2. Turizm Amaçlı Kiralama Yapılması İçin İzin Alınması Gerekmekte Midir?

Kanun’un 3. maddesi uyarınca, turizm amaçlı konut kira sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunlu kılınmıştır. İzin belgesi ise Kanun’da“Kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen turizm amaçlı kiralama izin belgesi.” olarak tanımlanmıştır.

Söz konusu izin belgesi, Kültür ve Turizm Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından verilmekte olup Bakanlık, dilerse bu yetkisini turizm amaçlı kiralanan konutun bulunduğu ilin valiliği aracılığı ile de kullanabilecektir.

İzin belgesi alma yükümlülüğü ise kiraya verene ait olup kiraya veren haricinde yalnızca 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş A grubu seyahat acentaları aracılığı ile de turizm amaçlı kiralama yapılabilecektir.

3. İzin Belgesi Başvurularında Yerine Getirilmesi Gereken Şartlar Nelerdir?

 
4. İzin Belgesi Hangi Durumlarda İptal Edilir ve Bu İptalin Turizm Amaçlı Kira Sözleşmesine Etkisi Nedir?

İzin belgesinin iptal edilebileceği haller, Kanun’un 5. maddesinde düzenlemiştir. Bu kapsamda izin belgesi aşağıdaki şartlarda iptal edilebilir:

• İzin belgesi sahibinin talebi,
• Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi,
• Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi durumunda, değişikliğin izin belgesi devri için 30 gün içerisinde bildirilmemesi,
• İzin belgesini sahibi değişikliği sonrasında yükümlülüklerin yerine getirilmemesi,
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi,
• Yapılan denetimlerde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikte olmadığı tespit edilir ve bu aykırılıklar 15 gün içerisinde giderilmez ise izin belgesi iptal edilebilir.

İzin belgesinin iptali halinde, kullanıcıların mağdur olmaması adına, izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının, sözleşmede yer alan haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği Kanun’da belirtilmektedir.

5. Kiraya Veren’in Ölümü veya Tüzel Kişiliğinin Sona Ermesi Halinde Turizm Amaçlı Konut Kira Sözleşmesinin ve İzin Belgesinin Akıbeti Ne Olacaktır?

Kiraya Veren’in gerçek kişi olması ve ölümü halinde, ölüm tarihinden itibaren 3 ay içerisinde mirasçıları başvuruda bulunmazsa, izin belgesi geçersiz hale gelir. Yapılacak başvurunun usul ve esasları açıklanmamış olmakla birlikte Bakanlık tarafından yayımlanacak olan ikincil düzenlemelerde başvurunun detaylarına yer verileceği kanaatindeyiz.

Kiraya Veren’in tüzel kişi olması ve tüzel kişiliğinin sona ermesi halinde izin sözleşmesi sona erecektir. İzin sözleşmesinin belirtilen sebeplerle geçersiz hale gelmesi, mevcut kullanıcıların haklarını sona erdirmeyecek, kullanıcılar süre sonuna kadar haklarını kullanabilecektir.

6. Turizm Amaçlı Kiralanan Konutların Alt Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür?

Kanun’un tanımlar başlıklı 2. maddesinin d bendinde yer alan tanım uyarınca, turizm amaçlı konut kiralama işlemlerinde kiraya veren sıfatını haiz taraf, konutun maliki olan kişi veya intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibi olabilmektedir. Bu kapsamda, konutu kiracı olarak kullanan kişinin turizm amaçlı kiralama yapamayacağını ifade edebiliriz. Bu husus Kanun’un 3. maddesinin 7. fıkrası ile de hüküm altına alınmıştır. Söz konusu hükümde, konutu kendi kullanımı için kiralayan kişilerin veya izin belgesi sahibinden kiralayan konut kullanıcılarının söz konusu konutu alt kiraya veremeyecekleri belirtilmiştir. Bu kapsamda alt kiralama yasağı olduğunu belirtmek isteriz.

Kanun’da yer alan alt kiralama yasağının ise iki istisnası bulunmaktadır. Bu kapsamda aşağıdaki durumlarda alt kiralama/kullandırma mümkündür:

• Tüzel kişiler, turizm amaçlı kiraladıkları konutu personeline kullandırabilecektir.
• Yüksek nitelikli konutların turizm amaçlı kiralamaları konut işletmeleri aracılığı ile yapılabilmekte olup izin belgesi de bu şirketler adına çıkarılmaktadır. Bu kapsamda, konut işletmeleri de alt kiralama yasağından muaftır.

Alt Kiralama Yasağının Türk Borçlar Kanunu Açısından Değerlendirilmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesinin birinci fıkrasında, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanmayacağı belirtilmiştir. Bu durumda, Kanun ile getirilen turizm amaçlı konut kira sözleşmesinin süresinin en fazla 100 gün olabileceği dikkate alındığında söz konusu sözleşmelere Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanmayacağını, genel kira hükümlerinin uygulama alanı bulacağını belirtebiliriz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinin birinci fıkrasında ise kiracının, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, genel hükümlere tabi kiralananı tamamen veya kısmen alt kiraya verebileceği belirtilmiştir. Bu hüküm uyarınca genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kiracı, kiraya verene zarar vermemek koşuluyla alt kiralama yapabilmektedir. Kanun yayımlanmasaydı, Türk Borçlar Kanunu 322 hükmü uyarınca, 100 günü geçmeyecek olan turizm amaçlı konut kira sözleşmelerinde de kiracının, kiraya vereni zarara uğratmayacak şekilde alt kiralama yapabileceğini belirtebilirdik. Ancak Türk Borçlar Kanunu’ndan sonraki tarihte yürürlüğe giren Kanun, 3. maddesinin 7. fıkrası ile Türk Borçlar Kanunu’nun söz konusu hükmünü bertaraf etmiştir. Böylece, turizm amaçlı kira sözleşmelerinde Kanun’da yer alan şartlar dahilinde alt kiralama yapılabilecek, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan alt kiralama yasağı istisnaları turizm amaçlı konut kira sözleşmelerinde dikkate alınmayacaktır.

7. Turizm Amacıyla Kiralanan Konut Sözleşmesi, Süre Sonunda Kendiliğinden Uzatılabilir mi?

Kanun’da, turizm amacıyla kiralanan konutların kira süresinin en fazla 100 gün süreli olabileceği belirtilmiş, Kanun’un 3. maddesi dokuzuncu fıkrasında söz konusu sözleşmenin süre sonunda sona ereceği belirtilmiştir. Bu kural, Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine tabi belirli süreli sözleşmeler için de geçerli olup her iki kanun da bu hususta birbiriyle uyumludur.

8. Kanun Hangi Tarihten İtibaren Yürürlüğe Girecektir?

Kanun, 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir. Kanun’un yürürlüğe girdiği 01.01.2024 tarihinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunan kişiler, 01.02.2024 tarihine kadar izin belgesi almak amacıyla Bakanlık’a başvuruda bulunacaktır. Başvuruları kabul edilmediği takdirde ise konuttaki kullanıcıların hakları sona erene kadar kiralanan yeri kullanması mümkün olacak, süre sona erdiğinde kiraya veren yeni bir turizm amaçlı kira sözleşmesi akdedemeyecektir.

9. Kanun’a Aykırılık Halinde Uygulanacak Yaptırımlar Nelerdir?

Kanun’un 4. maddesinin 1. fıkrasında izinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak olan idari yaptırımlar, 4. maddesinin 2. fıkrasında ise izin belgesi sahiplerine uygulanacak olan idari yaptırımlar belirlenmiştir.

İdari yaptırım hükümleri arasında dikkat çeken hususlardan biri de söz konusu yaptırımların yalnızca izin belgesi olmayanlar için değil, izin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler ve izin belgesiz yapılan bu faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlayanlar aleyhine de düzenlenmiş olmasıdır.